住宅ローン始めました！

住宅は経年変化によって耐久性も劣り、耐震性にも影響を与えます。
そこで公庫融資では昭和56年(1981年)3月31日以前に建てられた住宅に対して、耐震評価基準を適用することとしています。
こうといった耐震評価基準とか劣化診断基準をクリアしているかどうかの調査は、特定業務登録建築士事務所に依頼することとなっています。このように築後年数は、後に出てくる返済期聞とも絡んできますから、公的融資で中古住宅を購入する際にはしっかりチェックしておく必要があります。
また年金住宅融資には、一般用住宅融資と年金バリアフリー住宅融資などがありますが、中古住宅においては、あくまでも一般用住宅融資を利用することになります。融資額などにおいて有利な年金バリアフリー融資は使えないというわけです。

年金住宅融資の条件等は『基礎知公庫融資の場合、中古一戸建て住宅に対する融資額は、新築の建売住宅に比べて多少低い額になっています。また、閉じエリア内の同程度の居住面積を持つ中古マンションとの比較においても、土地代がある分、購入価格も中古一戸建ての方が割高になっています。
それだけに中古一戸建て住宅の購入資金として公庫融資だけでは対応できません。公庫融資に次いで有利な公的融資としては、年金住宅融資がありますが、これも前述したように、年金バリアフリー住宅融資は使えません。
そこで、比較的利用しやすいのが財形住宅融資です。もちろん、財形住宅融資が利用できる人はサラリーマンで貯蓄を1年以上継続して行っており、その残高が50万円以上あることが前提;条件になっていますが、仮に貯蓄残高が400万円あれば、最高の4000万円まで融資が可能です。
金利は当初5年聞が2.10%、6年目以降は5年ごとに変動する5年固定金利です。将来、利率カアップといった不安材料がありますが、多額に借りられる有利さを考えれば致し方ないでしょう。
自治体融資によっては有利なものも公庫融資、年金性宅融資、それに財形住宅融資以外に、中古一戸建て住宅の購入に利用できる公的資金としては自治体融資があります。たとえば東京都のマイホーム資金融資の場合、公庫融資を受けることが融資条件で、築後経過年数も公庫融資と同じで、融資額の算出の仕組みも以下のように公庫融資の総額と絡んできます。
変動金利型、全期間回定金利型の3タイプがあって、いずれかを選ぶことができます。融資あっせんする指定の金融機関に対して、10年間利子補給するといった形になっています。
たとえば定金利選択型の期間10年固定を選べば、当初10年聞は1.00%の利子補給が行われます。平成年5月現在の民間金融機関の定金利選択型の期間10年ものの金利は3.30%となっており、利子補給によって実質2.30%の当初金利になります。
当初10年間の金利だけを比較すれば、公庫融資の2.40%よりも低くなっており返済期間の設定の仕方によっては、公庫よりも有利に利用できます。期聞の違いを考えた組み合わせを中古一戸建て住宅に対する公的融資で築後の経過年数とともにチェックしなければいけないのが、返済期間です。

中古一戸建て住宅の購入に利用できる〈住宅ローン〉の返済期間を例に考えて見ましょう。たとえば、木造の中古一戸建て住宅を購入する資金として、公庫の中古住宅購入融資+年金住宅融資+財形住宅融資の三つの資金を組み合わせて構成する場合、最長の20年返済を設定したいのであれば、築後経過年数が5年以内、つまり平成年度の申し込み分でいえば、平成6年4月1日以降に新築された住宅ということになります。
同様に、三つの資金を組み合わせて、返済期聞を15年に設定するのであれば、築後経過年数が10年以内の物件を選ばなければいけません。では築後経過年数が10年以上15年以内の物件を選んだとして返済期聞を15年の設定にすると、その資金の組み合わせは公庫融資+財形住宅融資といった構成になります。
つまり築後経過年数が10年以上の木造住宅では、年金住宅融資が使えないのです。このように公的融資の場合、その組み合わせ方によって、購入する物件の選び方はむろんのこと、返済期間の設定の仕方にも影響を与えます。
一つのポイントとして自治体融資をどう絡ませてゆくのかが関わってきます。第二のポイントとして、物件の築後年数といった制約のない民間住宅ローンをどう活用していくのか、そうといったことも念頭に置きながら、資金の組み合わせを検討するとよいでしょう。中古マンションの場合と同様に、仲介会社の中には中古一戸建て住宅の購入資金として、民間の提携ローンを設定しているところがあります。
提携ローンであるため、条件さえ整えば比較的スムーズに借りることができます。ただし、提携ローンにもその内容に差があり、十分にチェックしてから利用することを検討する必要があるでしょう。
提携ローンがなければ、公共料金等で日常の取引のある銀行などに相談するとよいでしょう。いずれにしても、公庫融資等の申し込みおよび手続きの窓口になる金融機関になりますから、むろん相談に応じてくれるはずで、返済能力等の条件をクリアしていれば、その金融機関の住宅ローンの設定も可能です。
民間の住宅ローンの場合、新築物件の購入だから融資額が多いとか、中古だから少ないといったことは原則としてありません。新築だろうが中古だろうが、融資条件に差はなしただ問題になるのは年収です。
つまり、返済能力があるかどうかということし物件の担保価値等を見極めた上で、融資するかしないかを決定し、同時に融資額を決めるやり方になっています。民間の住宅ローンには、変動金利型、固定金利選択型、固定金利型の3タイプがあり、さらに固定金利選択型には、(1)変動型優先タイプ、(2)固定型のみ選択自由タイプ、(3)選択自由タイプがあります。
金融機関によって、こうといったタイプをすべて対応、しているかどうかはわかりませんが、いずれにしても利用する場合には、将来の金利動向の変化をも見極めながら、どのタイプを選べばよいかを検討する必要があるでしょう。メンテナンス費用の積み立ても不可欠中古一戸建て住宅の場合、中古マンション以上にメンテナンスに対する計画的な費用の確保が必要になります。

マンションの場合、共有部分に対するメンテナンス費用として修繕積立金が積み立てられているケースがほとんどで、その資金をパック型にして定期的な修繕計画がなされていますが、一戸建て住宅の場合には、あくまでも持ち主の意思に委ねられています。したがって、たとえば築後経過年数が10年にも満たない物件であっても、部分的に傷みが激しく快適な居住生活が営めないものもあります。
中古一戸建て住宅を購入する場合、単に住宅ローンを利用するのに有利だから築後年数の短い物件を選ぶというよりも、メンテナンスが十分になされた物件を選ぶことも大切な要素です。そして物件を購入した後に、将来必ず起こりうるメンテナンス対策のために、わが家の修繕積立金のような形の資金計画を実行する必要があります。

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